相続した空き家の税金まるわかり（3,000万円特別控除）
売れば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例。使える期限は2027年12月末まで。
相続した実家（空き家）を売ると、譲渡益に所得税・住民税がかかります。ただし一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる「被相続人の居住用財産（空き家）の特例」が使えます。この特例の適用期限は2027年（令和9年）12月31日までに延長されています（国税庁）。『昭和56年5月31日以前の建築』など要件があり、期限も相続開始から数えるため、動くほど選択肢が広がります。
| 項目 | 内容 | 出典・注記 |
|---|---|---|
| 控除額 | 譲渡所得から最大3,000万円を控除 | 国税庁 タックスアンサー No.3306 |
| 適用期限（制度） | 2027年（令和9年）12月31日までの譲渡に延長 | 国税庁 No.3306 |
| 個別の期限 | 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡 | 国税庁 No.3306 |
| 主な要件 | 相続直前まで被相続人が居住・他に居住者なし／昭和56年5月31日以前の建築（区分所有を除く）／相続〜譲渡まで事業・貸付・居住に使っていないこと | 国税庁 No.3306 |
| 令和6年の拡充 | 譲渡の翌年2月15日までに耐震改修または取壊しでも対象に（令和6年1月1日以降の譲渡） | 国税庁 No.3306 |
出典: 国税庁 タックスアンサー No.3306／国土交通省。適用要件は個別事情で変わるため、必ず税理士・税務署でご確認ください。
控除を活かすための順序
特例は「売って初めて」効くもので、要件と期限の両方を満たす必要があります。次の順序で確認すると漏れにくくなります。
- 建物の建築時期を確認する（昭和56年5月31日以前の建築が要件。登記事項証明書などで確認）。
- 相続開始日を確認する（相続開始から3年を経過する年の12月31日までが個別の期限）。
- 相続後に貸したり住んだりしていないかを確認する（使っていると要件を外れる場合があります）。
- 耐震改修して売るか、取り壊して更地で売るか、どちらが手取りで有利かを試算する。
- 売却価格の相場を知る（無料の一括査定で複数社の査定額を並べる）。
期限内に「昭和56年5月31日以前の建物を、貸さず・住まず・きれいに売る」——これが控除を最大限に活かす形です。まずは今の相場を知り、期限から逆算して段取りを組みましょう。
控除が使えるうちに、相場を知っておく。
期限は2027年12月末。まずは今の査定額を無料で確かめてから、売るか決められます。
よくある質問
3,000万円控除はいつまで使えますか？
制度としての適用期限は2027年（令和9年）12月31日までの譲渡に延長されています。加えて、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までという個別の期限もあります。どちらか早いほうが実質の締切です（国税庁 No.3306）。
どんな空き家でも控除できますか？
いいえ。相続直前まで被相続人が住んでいた家で、昭和56年5月31日以前の建築（区分所有建物を除く）であること、相続後に事業・貸付・居住に使っていないことなどの要件があります。適用可否は税理士・税務署でご確認ください。
取り壊してからでないと売れませんか？
令和6年1月1日以降の譲渡からは、譲渡の翌年2月15日までに耐震改修または取壊しをすれば対象になり得ます。取り壊さず耐震改修で売る道もあるため、手取りで比較するのがおすすめです（国税庁 No.3306）。
まず何をすればいいですか？
建築時期と相続開始日を確認し、期限から逆算して段取りを組むことです。並行して、無料の一括査定で今の相場を把握しておくと判断が早くなります。税額の見込みは税理士にご相談ください。