賃貸併用住宅の収支を数字で見る
福岡市の実賃料で、満室・空室まで含めて試算する。
賃貸併用住宅の収支は「賃料 × 戸数 − 空室と経費」という単純な構造です。このページでは、福岡市のシングル向き平均賃料66,759円（2025年8月時点・LIFULL HOME'Sマーケットレポート・参考値）を使い、前提を全部開示した試算を並べます。数字はすべて計算例であり、実際の賃料・収支は立地とプランで変わります。
前提条件（全部開示）
| 項目 | 設定 | 根拠 |
|---|---|---|
| 賃料（1戸あたり） | 66,000円/月 | 福岡市シングル向き平均66,759円（LIFULL HOME'S 2025年8月・参考値）を丸めた設定 |
| 管理・運営費 | 満室賃料の5％ | 仮定（管理委託料の一般的な水準を参考にした設定値） |
| 空室率 | 0％／10％／15％の3感度 | 仮定。立地により実際は変わります |
賃料の出典: LIFULL HOME'Sマーケットレポート（2025年8月時点・福岡市）。管理費率・空室率は試算用の仮定です。福岡市は人口＋3.2％と政令市で増加率1位（令和7年国勢調査 速報値）で、賃貸需要の母数は増えています。
2戸プランと4戸プランの手取り
| プラン | 満室時 | 空室10％ | 空室15％ |
|---|---|---|---|
| 自宅＋賃貸2戸 | 125,400円 | 112,200円 | 105,600円 |
| 自宅＋賃貸4戸 | 250,800円 | 224,400円 | 211,200円 |
計算式: 賃料66,000円×戸数×（1−空室率）−満室賃料×5％。すべて計算例です。
住宅ローン返済と重ねると
仮に月々のローン返済が12万円なら、2戸プラン（空室10％で手取り約11.2万円）では実質負担が月8千円前後という計算になり、4戸プランでは手取りがローン返済を上回る計算です。返済額は借入額・金利・期間で変わるため、この相殺構造を自分の土地・自分の借入条件で確かめるのが次の一歩です。自宅部分の床面積比率でローンの入口が変わる点は住宅ローンの条件で整理しています。
数字が動く3つの要因
試算と実際のズレは、①賃料設定（立地・築年・設備）、②空室期間、③修繕・原状回復のタイミングから生まれます。同じ土地でも会社によって賃料査定とプランが違うため、複数社の試算を並べて幅を見るのが、数字を確かめる最短ルートです。
賃貸併用住宅を深く知る
よくある質問
この試算はそのまま使えますか？
前提（賃料6.6万円・管理費5％・空室率）を開示した計算例です。実際の賃料は立地・間取り・築年で変わるため、自分の土地での賃料査定と試算を複数社から取り寄せて、幅で確認してください。
空室率はどのくらいで見るのが妥当ですか？
一律の正解はありません。この試算では10％・15％の感度を置いています。福岡市は人口・世帯とも増えており（令和7年国勢調査 速報値）需要の母数は増えていますが、個別の立地判断は各社の賃料査定と募集実績の説明で確認するのが確実です。
建築費を入れた利回りは計算できますか？
賃貸併用住宅の建築費には公的統計がなく、構造・規模・仕様で大きく変わるため、このページでは家賃収入側のみを試算しています。建築費を含めた利回り・資金計画は、各社のプランに含まれる見積もりで比べてください。